Bebauungsplan Am Schrankenbuckel > Gemeinderatssitzung vom 27.06.22 > Stellungnahme von Claudia Stauffer für das Brühler Amtsblatt
Link der Beschlussvorlagen aus dem Bürgerinfoportal und unserer Stellungnahmen hier zum Download:
SessionNet | Gemeinderat – 27.06.2022 – 18:30 Uhr (bruehl-baden.de)
Stellungnahme Bebauungsplan Am Schrankenbuckel von Claudia Stauffer 270622
Top 4: Bebauungsplan „Am Schrankenbuckel“
Stellungnahme von Gemeinderätin Stauffer, Freie Wähler
Damit es jeder noch einmal gehört hat: Keiner von uns Freien Wähler ist gegen die Bebauung am Schrankenbuckel. Wir Freien Wähler sind bemüht, die Interessen von Anwohnern, aber auch von Interessenten an neuem Wohnraum und die Interessen an einem ausgewogenen Finanzhaushalt der Kommune in Einklang zu bringen. Auch wir Freien Wähler wollen die Gemeinde nicht in ein finanzielles Fiasko stürzen. Jeder von uns Freien Wähler sieht den Verkauf des Grundstücks zur Finanzierung des Großprojekts Sportpark Süd als notwendig an. Wir haben noch nie etwas anderes behauptet. Erwähnt sei auch nochmals, dass wir keine Gegner des Sportpark Süd sind. Bei Gesamtausgaben von mehr als 15 Millionen Euro ist es aber mehr als angebracht, zu bremsen und eine Nutzung des Geländes durch alle Bürger zu fordern, wenn nicht sogar die vorherige Fusion der beiden Fußballvereine. A propos Sportpark Süd: das im Süden Brühls gelegene Gelände heißt korrekt „Sportpark Brühl-Süd“, und zwar seit Abschluss des Pachtvertrags. Der Pachtvertrag wurde vom Gemeinderat im Jahre 2017 beschlossen.
Neben diesem Beschluss sind noch viele weitere Beschlüsse in den letzten Jahren gefasst worden, an die sich viele der hier anwesenden Gemeinderäte nicht erinnern können oder wollen. Gern wird das vergessen, was unangenehm ist. So hatte der Gemeinderat in einem Grundsatzbeschluss im Februar 2017 eine Höhenbegrenzung für Mehrfamilienhäuser auf maximal 4 Geschosse und die Anpassung der Gebäudehöhen an die vorhandene Randbebbauung beschlossen. Im Laufe des Investorenauswahlverfahren im November 2018 entschied sich der Gemeinderat, mit den beiden Investoren Conceptaplan und FWD Hausbau ein städtebauliches Konzept zu erarbeiten. Grundlage war der Entwurf von Conceptaplan zum nördlichen Teil des Geländes Schrankenbuckel mit mehreren Doppel- und Mehrfamilienhäusern keines mit mehr als 4 Stockwerken und der Planentwurf von FWD Hausbau zum südlichen Teil des Geländes Schrankenbuckel, in dem das Seniorenzentrum zur Straße Schrankenbuckel hin 3stöckig und zum Quartier hin 5-stöckigen geplant war. Am 25.02.2019 hat der Gemeinderat den sog. Letter of Intend beschlossen, dessen eine Regelung beim Runden Tisch öffentlich diskutiert worden ist: So wurde mit der ArGe vereinbart, dass bei einer Bruttogrundfläche von weniger als 38.000 qm bis 36.800 qm ein um 380.000 € niedrigerer Grundstückkaufpreis bezahlt werden sollte, bei einer Bruttogrundfläche unter 36.800 qm hat die ArGe ein einseitiges Rücktrittsrecht. Bei dem im Mai 2020 vorgelegten Plan würde die BG-Fläche 38.123 qm betragen, ich nehme an, die BG-Flächenzahl ist bei dem heute vorgelegten Plan nicht kleiner.
Haben die hier anwesenden Gemeinderäte, die heute ohne Einschränkung dem B-Plan zustimmen wollen, alle diese Entscheidungen vergessen? Hat die Bürgerinitiative Recht, wenn sie sich fragt, ob einer Vielzahl von Gemeinderäten die notwendige Übersicht fehlt? Die meisten von Ihnen, die hier am Ratstisch sitzen, haben doch seit 2 Jahren gar keine Lust mehr, sich mit der Sache zu beschäftigen, und sind genervt von Stellungnahmen wie meine heutige.
Unglaublich ist jedenfalls, dass der Bürgermeister in der letzten Gemeinderatssitzung gegenüber unserem Fraktionsmitglied Jens Gredel geäußert hat, dass eine Reduzierung des Seniorenwohnheims um lediglich ein Geschoss statt der am Runden Tisch geforderten zwei Geschosse möglich gewesen wäre, danach aber niemand vorab gefragt habe. Unser Bürgermeister Dr. Göck scheint vergessen zu haben, dass ursprünglich einmal ein Seniorenzentrum mit 3 und 5 Stockwerken geplant war und dass seit Vorliegen des Masterplans, also seit 3 Jahren, die Reduktion der Stockwerkzahlen beim Seniorenzentrum wiederholt Thema ist. Noch häufiger als wir es getan haben, sowohl am Runden Tisch als auch im Gemeinderat, kann man gar nicht eine Reduzierung der Geschosszahlen des Seniorenzentrums fordern. Beim Runden Tisch wurde übrigens einstimmig festgehalten, dass das Seniorenzentrum mit Blick auf seine Höhe als zu massiv betrachtet wird, und es wurde beim Runden Tisch am Schluss empfohlen, die Geschossigkeit des Gebäudekomplexes zu reduzieren. Auch das haben offenbar die bei dem Runden Tisch anwesende Gemeinderäte und der Bürgermeister vergessen, ist aber nachzulesen in dem Protokoll zum Runden Tisch.
Bürgermeister Dr. Göck scheint auch vergessen zu haben, dass im sog. Masterplan, der am Ende des Investorenauswahlverfahrens 2019 vorlag, beim sog. Gelenkgebäude zur Lortzingstraße – ich spreche von TF 7 – und beim Eckgebäude zur Römerstraße – im Plan TF 8 – eine geringere Geschosszahl und eine um bis zu 3 Meter niedrigere Gebäudehöhe vorgesehen war. Es geht hier nicht um Interessen weniger, sondern grundsätzlich um die zu Beginn der Planung 2017 aufgestellte Forderung des Gemeinderats, keine höhere Bebauung als die Randbebauung zuzulassen. Es mag zwar an vielen Stellen die Gebäudehöhe unter den Gebäudefirsthöhen des Bestands liegen, doch ist nicht nachzuvollziehen, weshalb von unserer einmal getroffenen Grundsatzentscheidung abgewichen werden soll mit der simplen Begründung, aufgrund der räumliche Distanz sei eine höhere Gebäudehöhe verträglich. An dieser Stelle widersprechen sich sogar in den städtebaulichen Stellungnahmen die Angaben zur Entfernung zu den Bestandsgebäuden, die einmal mit 10 u. 12 Metern (S. 92), dann mit 15-20 Metern (S. 78, 86) und schließlich mit 30 Metern (S. 86,96) angegeben wird. Das zeigt, wie die Zahlen zurecht gerückt werden, um eine Verträglichkeit behaupten zu können. Für was haben wir uns zu Beginn eigentlich auf diesen Grundsatz, keine höhere Gebäudehöhe als die Höhe der Bestandsgebäude zuzulassen, festgelegt?
Der Bauträger hatte beim Runden Tisch selbst einmal eingeräumt, dass man über das Ziel hinausgeschossen ist – ging es da um Verhandlungsmasse? Scheint so, denn es wurde von Sitzung zu Sitzung des Runden Tisches eine immer abgespecktere Version von den Investoren vorgelegt. Der Bauträger hatte ja dann auch auf die Forderung nicht nur der Freien Wähler, nicht nur der Bürgerinitiative, sondern vieler Bürger reagiert, indem er zum Gebiet der Römerstraße die Geschosszahl auf 4 plus Staffelgeschoss und die Hälfte des Gebäudeschenkels am Seniorenzentrum auf 4 Stockwerke reduziert hat. Eine Reduktion aber des Seniorenzentrums auf wenigstens 4 Stockwerke und beim Turm auf wenigstens 6 Stockwerke wurde von den Investoren abgelehnt.
Wieso seitens der CDU hier von einem finanziellen Fiasko gesprochen wird, ist mir ein Rätsel. Es geht letztlich nur um ein Stockwerk bei zwei Mehrfamilienhäusern und ein Stockwerk beim Seniorenzentrum. Die Investoren sind natürlich an einer hohen Nutzfläche interessiert. Wenn die wenigen heute noch geforderten Stockwerke wegfallen, führt dies zunächst zu einer Reduzierung der Brutto-Grundfläche, die aber teilweise an anderer Stelle durch Bau von Erker und Balkone ausgeglichen werden können. Die Investoren hatten doch beim Runden Tisch ihre Bereitschaft gezeigt, die Brutto-Grundfläche zu reduzieren. Beim Runden Tisch wurde erstmals öffentlich über die markanten Zahlen von 38.000 qm und 36.800 qm Brutto-Grundfläche gesprochen. Und an alle, auch Sie Herr Dr. Göck, noch einmal zur Erinnerung: Erst wenn die Bruttogrundfläche unter 36.800 qm fällt, war für die Investoren ein einseitiges Rücktrittsrecht angedacht gewesen. Würde die Bruttogrundfläche unter 38.000 qm fallen, also zwischen 36.800 qm und 38.000 qm liegen, sollte sich der Kaufpreis lediglich um einen Betrag von 380.000 € reduzieren, kein allzu hoher Betrag, das ist nicht einmal 3 % im Verhältnis zu dem vereinbarten Kaufpreis von 14,3 Mio. Euro. Von finanziellem Fiasko kann keine Rede sein. Hinsichtlich der wegfallenden 380.000,- Euro muss man sich die Frage stellen, ob das nicht der soziale Friede in der Gemeinde wert ist.
Und übrigens: Weiß hier heute irgendjemand im Raum, wie groß die Bruttogrundfläche bei dem jetzt vorliegenden Bebauungsplan ist? Obgleich die Zahl Thema beim Runden Tisch und später in Gemeinderatssitzungen war, ist die Bruttogrundfläche in den städtebaulichen Stellungnahmen nicht genannt worden. Ich konnte an keiner Stelle lesen, dass bei Reduktion der Geschosszahlen die Bruttogrundfläche unter 38.000 qm oder sogar unter die magische Zahl von 36.800 qm absinkt. Stattdessen wird in den städtebaulichen Stellungnahmen stereotyp wiederholt, dass es städtebauliches Ziel sei, „ein kompaktes, dichtes und qualitativ wertiges Wohnquartier umzusetzen und eine flächensparsame Innenentwicklung/ Nachverdichtung im Siedlungsgefüge der Gemeinde Brühl zu realisieren“. Das Ziel der Planung ist die Schaffung von Wohnraum, da sind wir uns alle einig. Aber ein kompaktes dichtes Wohnquartier, eine flächensparsame Nachverdichtung? Wenn von einer Nachverdichtung gesprochen worden ist, so bei der Begründung des Bebauungsplans, dann war immer die Nachverdichtung als Wohnbaufläche im Gegensatz zur bisherigen Nutzung des Geländes als Sportplatz gemeint gewesen. Wenn also von Nachverdichtung gesprochen worden ist, war doch nicht das jetzt geplante Ausmaß an Verdichtung gemeint! Also wir, wie auch viele andere Bürgerinnen und Bürger Brühls, hatten uns nicht ein „kompaktes, dichtes Wohnquartier“ in diesem Ausmaß jemals vorgestellt. Interessant an dieser Stelle die Empfehlung der Kriminalpolizei Mannheim (S. 51): Die Kripo empfiehlt aus kriminalpräventiver Sicht die Eingrenzung der Gebäudehöhe für familiengerechte Wohnungen auf maximal 2 Vollgeschosse und 6 Wohneinheiten. Da liegt die jetzige Planung mit 4 und mehr Vollgeschossen und mehr als doppelt so viel Wohneinheiten weit, weit darüber! In der städtebaulichen Stellungnahme wird zu der Empfehlung der Kripo lapidar geantwortet, dass die festgelegte Gebäudehöhe dem Plankonzept entspricht, was übrigens nicht stimmt, wie ich zu Beginn dargelegt habe. – Bedauerlich ist, dass in den städtebaulichen Stellungnahmen an keiner Stelle eine Reduktion der Geschosszahlen oder wenigstens der Gebäudehöhen vorgeschlagen wird. Wenn schon auf die Forderungen auf eine Reduktion der Geschosszahl nicht eingegangen wird, hätte bei den Stellungnahmen, die sich im Übrigen stets wiederholen, unbedingt auf die sinkende Bruttogeschossflächenzahl eingegangen werden müssen. Fast wie Hohn klingt der Verweis darauf, dass es sich bei dem Bebauungsplan um einen Angebotsbebauungsplan handele, der nur einen Planungsrahmen vorgibt, „dessen Maximalwerte nicht ausgeschöpft werden müssen“!!! Glauben Sie wirklich im Ernst, der Investor wird die Maximalwerte nicht ausreizen und stattdessen mit niedrigerer Gebäudehöhe und mit größeren Abständen bauen???
Zu den Abstandsflächen im Bebauungsplan ist folgendes anzumerken: Im Bebauungsplan sind zwischen einigen Häusern die Mindestabstandsflächen mit 6,5 Metern statt mit 7,5 Metern festgelegt. Es mag angedacht sein, die Mindestabstandsfläche im Städtebaulichen Vertrag auf 7,5 Metern festzusetzen. Die 7,5 Meter waren der Mindestabstand, auf dem man sich beim Runden Tisch als Kompromiss geeinigt hatte. Da dieser Mindestabstand von 7,5 Metern ohnehin bereits sehr gering ist, sollte der Mindestabstand im Bebauungsplan auch auf 7,5 Metern und nicht weniger festgesetzt werden, gerade weil es sich um ein Angebotsbebauungsplan handelt. Und weil der städtebauliche Vertrag wie auch der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen sind. Und ob tatsächlich in den beiden Verträgen eine Strafklausel für den Fall des Nichteinhaltens der aufgenommen sein wird, steht noch gar nicht fest.
Schließlich noch ein Wort zur Behauptung des Dr. Ralf Göck, dass wir mit einer Reduktion der Geschosszahlen bei den genannten Mehrfamilienhäusern und beim Seniorenzentrum zahlbaren Wohnungsraum verhindern. Das ist fadenscheinig. Dass der Investor bei einer höheren Baudichte den Wohnraum billiger zum Verkauf oder zur Vermietung anbietet, das muss erst einmal bewiesen werden. Erwähnt sei noch, dass das Seniorenzentrum auch mit einem Stockwerk weniger, also mit 4 bzw. 6 Stockwerken, sogar mit 3 bis 5 Stockwerken noch wirtschaftlich betrieben werden kann. Selbst der erfahrene Mitinvestor FWD Hausbau hatte nur 3 bis 5 Stockwerke vorgeschlagen. Ein Nachweis, dass ein akuter Bedarf an seniorengerechten Wohnformen bestehe, wie in den städtebaulichen Stellungnahmen behauptet wird, ist trotz meines vor 3 Jahren gestellten Antrags bis heute nicht erbracht worden. Tatsache ist, dass das seniorengerechte Wohnen im Schütte-Lanz-Gebiet bis heute nicht vollständig bewohnt ist und es eine Warteliste nicht gibt, auch nie gegeben hat, wie letztes Jahr von einem CDU-Gemeinderat behauptet wurde.
Wir Freien Wählen haben uns von Beginn an klar positioniert. Dieser Linie bleiben wir treu. Die Freien Wähler vertreten die Meinung nicht nur einer kleinen Bürgerinitiative, sondern einer Vielzahl von Bürgerinnen und Bürger Brühls, die sich eine ganz andere oder zumindest deutlich aufgelockertere Bebauung auf dem Areal Am Schrankenbuckel wünscht. Wir halten die Bebauung für zu dicht. Sie wird der Umweltqualität, Gesundheit und Sozialverträglichkeit in keiner Weise gerecht.
Wir Freien Wähler nehmen die vorgebrachten Anregungen und Bedenken zur Kenntnis. Wir Freien Wähler beantragen, den vorliegenden Bebauungsplan „Am Schrankenbuckel“ dahingehend zu ändern, dass
- das Seniorenzentrum von 4 Stockwerke mit Staffelgeschoss auf wenigstens 3 Stockwerke mit Staffelgeschoss und der sog. Turm von 7 auf wenigstens 6 Stockwerke reduziert und die maximale Baulänge des Seniorenzentrums entlang der Straße Am Schrankenbuckel statt auf 56 Meter auf maximal 50 Meter festgesetzt wird,
- die Mindestabstandsflächen auf 7,5 Meter festgelegt werden und
- bei dem sog. Gelenkgebäude TF7 Nähe Lortzingstraße sowie dem Eckgebäude TF8 an der Ecke Römerstraße und Quartiersstraße die Stockwerke jeweils um ein Stockwerk reduziert werden.
Ich möchte betonen, dass es sich bei diesem Antrag bereits um einen Kompromissvorschlag handelt. Wir werben dafür, diesen Antrag zur Güte mitzutragen, auch wenn er eine zeitliche Verzögerung zur Folge haben wird. Lassen Sie sich nicht schon wieder vom Bürgermeister hetzen. Sollte der Antrag keine Mehrheit finden, beantragen wir, dass während der Bauphase die entstehenden Bruttogrundflächen festgestellt und die Abstände überprüft werden. Sollten die Abstände von 7,5 Metern unterschritten werden, müsste unverzüglich eingeschritten werden. Nach Fertigstellung der Bebauung wird dann die Frage zu stellen sein, wie hoch die Bruttogrundfläche tatsächlich ausgefallen ist. Wetten, dass wir dann ein Baugebiet mit einer Dichte haben werden, die unsere Vorstellungskraft heute übertrifft? Ich prophezeie, dass wir dann mit einer BG-Zahl deutlich über 38.000 qm rechnen dürfen.